“国五条”房地产调控细则中明确要求,严格执行“购房所得20%缴个税”政策。但不少中介公司经纪人则表示,部分“非满五年唯一”的有税房按“阴阳合同”操作,个税甚至可能为“零”。
经纪人程先生举例说,如去年购买的四环附近有税房,由于贷款等因素制约,当时的报税价格有可能超过每平方米2万元,如果今年出售,按最低计税价1.9万元报税,购房所得为负数,个税将为“零”。这比“国五条”细则出台前,个税按全款1%征收的方式还要省钱。
不少业内专家表示,对于这部分有资金实力的“有钱人”来说,仍可以通过签订“阴阳合同”成功避税,甚至可能出现个税缴纳为零的极端情况。个税征收从严的调控政策面临选择性失效。
“通过‘阴阳合同’交易多则能省几十万元的税费,这对交易各方都是巨大的诱惑。”北京都城律师事务所主任桑圣元表示,由于主管部门人力有限,监管力度不大,而中介公司又能为买卖双方提供专业的造假服务,“阴阳合同”盛行也就不足为奇。
“在房地产调控背景下,‘阴阳合同’、假离婚等投机取巧的现象屡禁不止、愈演愈烈意味着现在的政策和制度框架确实存在着空隙和漏洞。‘能省则省、能逃则逃’的观点成为人们的普遍心态。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,购房所得20%征个税是一项庞大的工程。需要房地产登记系统、房地产评估系统、交易、备案监管系统等不断完善,有效实施任重而道远。
业内老大难,“阴阳合同”何时休?
记者在采访中了解到,“阴阳合同”已经存在多年,成为房地产领域里的老大难问题。在2011年底,由于房价连续上涨,此前执行了5年的二手房交易最低计税价又偏低,“阴阳合同”极为盛行。北京市税务局、住建委等部门联合发文,上调最低计税价,但“阴阳合同”依然长盛不衰。
业内人士则认为,只要最低计税价格和实际成交价格有差距,“阴阳合同”就有存在的土壤,相关部门没有下决心查处也是其长期存在的重要原因。
一位不愿透露姓名的资深地产人士认为,交易环节税种过多,税负偏重也导致“阴阳合同”屡禁不止。“购房所得20%缴个税”成为购房者最关注的问题,也是中介人员最常用的“卖点”。
李铁岗也认为,目前在我国的房地产税收体系中,房地产交易环节的税收负担偏重,而保有环节的负担偏轻。因此,要控制房价,应通过完善保有环节税种来调节,迫使富人减少对地产资源的占有,增加市场供应。
有分析人士指出,日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。在对保有环节征税的同时,应切实降低住房交易环节的税负,这或许在将来会减少“阴阳合同”的发生。